የካፒታል መጠን። በሪል እስቴት ኢንቬስትመንት ላይ፣ የመዋዕለ ንዋይ ፍሰት ግምት ውስጥ ለመግባት የካፒታል መጠኑ በብዛት ጥቅም ላይ ከሚውሉት መለኪያዎች ውስጥ አንዱ መሆኑን በፍጥነት ይማራሉ ። ይህ የመዋዕለ ንዋይ ፋይናንሺያል ውጤቶችን ለመገምገም ቀላል መንገድ ነው, ነገር ግን በዚህ ጽሑፍ ውስጥ እንደሚመለከቱት, ገደቦች አሉት.
መግቢያ
የቀጥታ ካፒታላይዜሽን ዘዴ የካፒታላይዜሽን ጥምርታ ስሌት ነው። እንደ ፍቺ ነው። ከፍተኛው ውርርድ ይሰላል እና እንደሚከተለው ይወሰናል. ለምሳሌ፣ አንድ ሕንፃ 10,000 ዶላር የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ ቢያመነጭ እና 100,000 ዶላር ቢሸጥ፣ ዋጋው 0.1 ሆኖ ሊሰላ ይችላል። የኅዳግ ተመኖች እንደ መቶኛ ተገልጸዋል፣ ስለዚህ ይህንን 10 በመቶ እናነባለን። የዚህ ስሌት ቀላልነት የማይታወቅ ምስልን ለመፍታት በፍጥነት እንዲያስተካክሉ ያስችልዎታል. ከላይ ባለው ምሳሌ፣ NOI እና እሴቱን እናውቃለን፣ ነገር ግን NOI እና የካፒታል መጠኑ ብቻ ከነበረን በቀላሉ እሴቱን ማወቅ እንችላለን። ሦስቱም መረጃዎች ሁልጊዜ ስለሌለዎት የዚህ ጠቃሚነቱ ግልጽ ነው። አትራፊየቀጥታ ካፒታላይዜሽን ዘዴ አቀራረብ በፎቶው ውስጥ ከዚህ በታች ሊታይ ይችላል. ይህ የሪል እስቴት ምሳሌ ነው።
የገቢን ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን ዘዴ የመጠቀም ወሰን
የካፒታል መጠኑ በፍጥነት እና በቀላሉ ሊሰላ ስለሚችል ባለሀብቶች እና ሌሎች የሪል ስቴት ባለሙያዎች አንዱን ኢንቨስትመንት ከሌላው ጋር ለማነፃፀር የሚጠቀሙበት ቁጥር ሆኗል። ሁለት ኢንቨስትመንቶች ከግምት ውስጥ ሊገቡ የሚችሉት ሁለቱም በጣም የተለያዩ የዝርዝሮች ዋጋ እና ጫጫታ ሲኖራቸው ነው፣ነገር ግን ተመሳሳይ የዋጋ ተመን በእያንዳንዱ ላይ የሚተገበር ከሆነ፣ በቀላሉ ሊያወዳድሯቸው ይችላሉ።
ፕሮፌሽናል ገምጋሚዎች እና የሪል እስቴት ባለሀብቶች ለግምገማ የተለያዩ አቀራረቦችን ይጠቀማሉ። የቀጥታ ካፒታላይዜሽን ዘዴ ከነሱ አንዱ ብቻ ነው, እና ቀደም ሲል ባቀረብነው ተመሳሳይ ቀመር ላይ የተመሰረተ ነው. በፋይናንሺያል ቃላት ዘዴው ሕንፃውን እንደ "ቋሚ" ይገመግማል. በእርግጥ፣ ከዚህ ስሌት ጀርባ ያለው ሂሳብ ኢንቬስትመንቱ ላልተወሰነ ጊዜ ትርፍ ማፍራቱን እንደሚቀጥል ይገምታል።
የካፒታል መጠኑ ኢንቨስተሮች ለሚመጡት ልዩ ልዩ አደጋዎች ለዚህ የገቢ ዥረት የሚያመለክቱት እንደ “ቅናሽ” ሆኖ ያገለግላል። ከአደጋ ነፃ የሆነ ኢንቨስትመንት የሚባል ነገር የለም፣ ስለዚህ ባለሀብቶች ማንኛውንም የገቢ ዥረት ሒሳብ ይቀንሳሉ ሊከሰቱ የሚችሉ ችግሮች እና ሊያመጣ የሚችለው ኪሳራ። የካፒታል መጠኑ በቀላሉ ባለሀብቶች ለወደፊት የገቢ ፍሰት ለመቀበል ፈቃደኛ የሆኑትን የገቢ እና የዋጋ ሬሾን ይነግረናል።
የትኛው NOI ነዎት ይጠቀሙ
ይህ አንድ ባለሀብት የካፒታላይዜሽን ዋጋን ሲመለከቱ ሁል ጊዜ መጠየቅ ያለበት ጥያቄ ነው። በአጠቃላይ ተቀባይነት ያለው NOI የለም። ይህም ባለሀብቶች ለአንድ የተወሰነ ኢንቨስትመንት የገበያ ዋጋ መጠን ለመወሰን ሲሞክሩ ችግር ይፈጥራል። ምናልባት NOI ን በጨመረው በ"ደላላ" ቁጥሮች ላይ ሊሆን በሚችልበት ጊዜ ከተጠቀሰው አጠገብ ያለው ንብረት "በሰባት በመቶ ውስጥ" እንደሚሸጥ ሰምተው ይሆናል. NOI ከፍ ያለ ወይም ያነሰ ከሆነ፣ ይህ ንብረቱ በሚሸጥበት እውነተኛ የካፒታል መጠን ላይ ቀጥተኛ ተጽእኖ ይኖረዋል። ስለዚህ ተመጣጣኝ የገበያ አፈጻጸምን ለመገምገም ከቡድንዎ ጋር አብሮ መስራት እና የትኛውን መጠን ልክ እንደሆነ የሚቆጥሩትን በጥንቃቄ ግምት ውስጥ ማስገባት አስፈላጊ ነው።
ይህ ዘዴ መቼ ነው መጠቀም ያለበት
የካፒታል ተመኖች እና የግምገማው ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን አቀራረብ እንደ ባለሀብት በመሳሪያ ሳጥንዎ ውስጥ እንዲኖርዎት ጠቃሚ መሳሪያ ነው። ይህ የግብይቱን ፈጣን ትንተና ይፈቅዳል, እና ስልታዊ በሆነ ወሳኝ ሌንስ ከተሰራ, ኃይለኛ ዘዴ ሊሆን ይችላል. ነገር ግን, ከዚህ በተጨማሪ, ብዙ ረዳት ወይም አማራጭ የግምገማ ዘዴዎች አሉ. ከዚህ በላይ አንድ ስሌት መቼ መስራት እንዳለቦት ማወቅ የንግድ ትንተና አቅሞችን ሲያዳብር አስፈላጊ የክህሎት ስብስብ ነው።
የዘዴ ቀመር
በሪል እስቴት ኢንቨስትመንት ትንተና፣ ካፒታላይዜሽን መጠኑ ከተጣራ የስራ ማስኬጃ ገቢ እና የሪል እስቴት እሴት ጥምርታ ጋር እኩል ነው። የንጽጽር ንብረቶች ካፒታላይዜሽን ተመኖች ጥቅም ላይ ይውላሉየንብረቱን አጠቃላይ ገቢ ለማግኘት የንብረቱን ገቢ መቀነስ።
እንደ ማንኛውም ኢንቬስትመንት ሪል እስቴት የሚተመነው የወደፊቱ የገንዘብ ፍሰት ዋጋ አሁን ባለው ዋጋ ነው። ሪል እስቴትን ለመገመት ሁለት ዘዴዎች አሉ-የቀጥታ ካፒታላይዜሽን ዘዴ እና የተቀነሰ የገንዘብ ፍሰት ዘዴ። በቀጥታ ካፒታላይዜሽን አማራጭ፣ ከንብረቱ የሚገኘው የገቢ ፍሰት፣ በተጣራ የስራ ገቢ የሚለካ፣ ዘላለማዊ እንደሆነ ይቆጠራል፣ እና የንብረቱ ዋጋ በቅናሽ ዋጋው ከNOI ጋር እኩል ነው።
ፎርሙላ
በቀጥታ ካፒታላይዜሽን ዘዴ በመጠቀም የንብረት ዋጋ የሚወሰነው አሁን ላለው የዘላለማዊ ክፍያ ዋጋ ቀመር ነው፡
r የካፒታላይዜሽን ተመን ሲሆን NOI የተጣራ የስራ ማስኬጃ ገቢ ነው። በስሌቱ ውስጥ በተፈጥሮው የNOI ዕድገት መጠኖችን ያካትታል። የኅዳግ ተመን r ከቅናሽ ታሪፍ ጋር እኩል ነው i የዕድገት መጠን ሲቀነስ g. እነዚህ ለቀጥታ ካፒታላይዜሽን ስልት ቀመር ተለዋዋጮች ናቸው።
ከላይ ያለውን እኩልታ በማስተካከል ለ r የሂሳብ መግለጫ እናገኛለን። የካፒታላይዜሽን መጠን r የሚወሰነው በተጣራ የሥራ ገቢ (NOI) እና በተመጣጣኝ ንብረቶች ዋጋ ላይ በመመርኮዝ ነው. እኩል ገቢ NOI - ንብረት ሁሉንም የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች, ጥገና እና ጥገና, ኢንሹራንስ, የንብረት ግብር, መገልገያዎች, ወዘተ. NOI የተጣራ የገንዘብ ፍሰት መጠን ያልተስተካከለ መለኪያ ነው, ማለትም ምንም አይነት የወለድ ወጪዎችን ወይም ሌሎች የካፒታል ወጪዎችን አይቀንስም, እንዲሁም የንብረቱ ዋጋ እና ከፍተኛው ተመን።
ህዳግ ተመኖች
ንብረት ለመተመን ጥቅም ላይ የሚውለው የኅዳግ ተመኖች ከሪል እስቴት ግብይት በንብረት አካባቢ፣በመጠን፣በንብረት ተፈጥሮ (በመኖሪያ እና በንግድ)፣ በሊዝ ጊዜ (የአጭር ወይም የረዥም ጊዜ) ዋጋ ከሚሰጠው ንብረት ጋር በጣም ተመሳሳይ ከሆነ መሆን አለበት። ፣ ዕድሜ ፣ ማለትም የጥገና እና የማሻሻያ ወጪዎች ተወስነዋል ፣ ወዘተ.
የቀጥታ ገቢ ካፒታላይዜሽን ዘዴን የመጠቀም ምሳሌ
ከሚከተለው መረጃ አንጻር የንብረቱ ዋጋ ሀ ለንብረት ሽያጭ የሚገኘውን መረጃ ቢ እና ሲን በመጠቀም የተገኘውን የትርፍ መጠን በመጠቀም በጣም ተገቢ ነው። በቢዝነስ ምዘና ውስጥ የቀጥታ ካፒታላይዜሽን ዘዴ ምሳሌ፡
| ንብረት | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| እሴት | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| የኪራይ ውል | 10 ዓመታት | 8 ዓመታት | 3 ዓመታት |
| የተከራዮች ብዛት | 2 | 3 | 10 |
ንብረት ለ ከንብረት ሀ የበለጠ ነው፣ስለዚህ ከዋጋው የተገኘውን ካፒታላይዜሽን መቶኛን እና ከንብረት B መረጃ NOI በመጠቀም የንብረት ዋጋ እንፈልጋለን።
ከላይ ጥቅም ላይ የዋለው የካፒታ መጠን በንፅፅር መካከል ያለውን ልዩነት ለማንፀባረቅ ወደላይ ወይም ወደ ታች ሊስተካከል ይችላል።ንብረት (ማለትም ንብረት ለ) እና እየተገመገመ ያለው ንብረት (ማለትም ንብረት A)።
የቀጥታ ካፒታላይዜሽን ከተቀነሰ የገንዘብ ፍሰት ትንተና
ብዙ የንግድ ሪል እስቴት ደላሎች፣ አበዳሪዎች እና ባለቤቶች የገቢ አቀራረብን ከግምት ውስጥ በማስገባት የሪል እስቴት ግምገማዎችን ይጠቀማሉ። ከቀጥታ ካፒታላይዜሽን የሚገኘው ዋጋ ቅናሽ የተደረገ የገንዘብ ፍሰት (ዲኤፍኤፍ) ትንተና ነው። ለቀጥታ ካፒታላይዜሽን ዋጋ, የተረጋጋ የተጣራ ኦፕሬቲንግ ገቢ (NOI) በገበያ ካፒታላይዜሽን መጠን ይከፋፈላል. የተገመተው ወጪ፣ የDCF ትንተና በየአመቱ ከNOI ጋር፣ በትንተና ጊዜ ማብቂያ ላይ ከሚጠበቀው የተገላቢጦሽ ዋጋ ጋር ግምት ይፈልጋል። በተለምዶ፣ ተንታኝ ተመላሾችን ለመገመት የገቢ ካፒታላይዜሽን ይጠቀማል። እነዚህ የሚጠበቁ የጥሬ ገንዘብ ጥቅማ ጥቅሞች ወደ የግምገማ ገበያ ለመድረስ በተገቢው መጠን ይቀንሳሉ። የኢንቨስትመንት ስጋቶችን ለመገምገም ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን ዘዴው በግምት በተመሳሳይ ደንቦች መሰረት ነው የሚወሰደው።
የተጣራ የስራ ገቢ ግምት
እነዚህ ስሌቶች ቀላል እና ቀጥተኛ ሲሆኑ፣ በግምገማው ወይም በተመዝጋቢው ግምቶች ላይ የተመሰረቱ ናቸው። ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን ሲጠቀሙ, የረጋው የ NOI ባህሪያት መገምገም አለባቸው. ይህ ግምገማ በገበያው አካባቢ ለሚገኙ ተመጣጣኝ ንብረቶች በገበያ መረጃ ላይ የተመሰረተ ነው; ንብረቱ እንዴት ማከናወን እንዳለበት የገምጋሚውን አስተያየት ይወክላል። የግምገማው አስተያየት የገበያ መረጃን በመመልከት ላይ የተመሰረተ ስለሆነ በእሱ ወይም የእሷ የNOI ግምት ስህተት መፈለግ ከባድ ነው። ገበያው "በቂ" በሚሆንበት ጊዜ "የተረጋጋ NOI" ጽንሰ-ሐሳብ በተለይ ጠቃሚ ነው. ቢሆንም, ልዩሁለት አሳሳቢ ጉዳዮች።
በመጀመሪያ፣ ንብረቱ በግምገማው ወቅት ጉልህ የሆነ ክፍት ቦታ ቢኖረውስ? በግልጽ ለማየት እንደሚቻለው ማንም ሰው የማይንቀሳቀስ ንብረት የሚያለማው ጉልህ የሆነ ቋሚ ክፍት የሥራ ቦታ ይጠበቃል። ስለዚህ ገምጋሚው ከትክክለኛ ክፍት የስራ ቦታዎች ባህሪያት ይልቅ የገበያውን ድርሻ ሊጠቀም ይችላል። ይህ ለንጥሉ መቀየሪያ ተጨማሪ NOI ያስከትላል እና የመቀየሪያውን ዋጋ ሊጨምር ይችላል።
ሁለተኛ፣ የቦታ ፍላጐት እየጨመረ በመምጣቱ የንብረቱ የወደፊት NOI ይጨምራል ተብሎ የሚጠበቅ ከሆነ፣ ይህም ከፍ ያለ የኪራይ ዋጋ የሚያስከትል ከሆነ፣ የአንድ አመት የNOI ካፒታላይዜሽን ንብረቱን ሊያሳንሰው ይችላል። የDCF ትንተና በየአመቱ በኪራይ ተመን፣ በባዶ ክፍት የስራ ቦታ፣ በክምችት ኪሳራ እና በስራ ማስኬጃ ወጪዎች ውስጥ እንዲስተካከል ስለሚፈቅድ የDCF ትንታኔ የገዢ NOI በጊዜ ሂደት እንደሚጨምር ለመገመት ይጠቅማል።
በሚቀጥሉት ሶስት እና አምስት ዓመታት ውስጥ ንብረቱ ሙሉ በሙሉ ይከራያል ተብሎ ሲጠበቅ፣ለምሳሌ የኑሮ ውድነቱን በሚፈለገው ደረጃ መቀነስ ይቻላል። ይህ የሚጠበቁ ለውጦች ዝርዝር በጊዜው ውስጥ የNOI ግምቶችን ያስገኛል - ውጤቱም የአንድ አመት NOI ካፒታላይዜሽን ከማድረግ እጅግ የላቀ ነው። ነገር ግን በሌላ በኩል፣ በቀላሉ በሦስት ዓመት ጊዜ ውስጥ የክፍት የሥራ መደብ መጠኑ እንደሚቀንስ በማሰብ፣ ይህ ወደ የተጋነነ NOI ሊያመራ ይችላል።
DCF ትንታኔ ለእንደዚህ አይነት ሁኔታዎች ፍጹም ነው። ነገር ግን፣ አንድ ንብረት ሙሉ በሙሉ ተከራይቶ መያዙን ለማወቅ የዲኤፍኤፍ ትንተና በጣም ጠቃሚ አይደለም። ተከታታይ እኩል ዓመታዊ የገንዘብ ፍሰቶች አሁን ያለው ዋጋ ከተመሳሳይ ጋር እኩል ነው።አቢይነት ያለው እሴት. በNOI ላይ ምንም አይነት ጉልህ ለውጥ በማይጠበቅበት ጊዜ የዲሲኤፍ ትንተና ባህሪያትን መጠቀም ስህተት አይደለም። ነገር ግን የግምገማ ሪፖርቱ ተጠቃሚዎች የዚህ ዘዴ ውጤት በትክክለኛው የካፒታላይዜሽን ትክክለኛ አተገባበር ከተሰራው የተሻለ እንዳልሆነ ማወቅ አለባቸው። የኢንቨስትመንት ስጋቶችን ለመገምገም ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን ዘዴው በግምት በተመሳሳይ ደንቦች መሰረት ነው የሚወሰደው።
የካፒታላይዜሽን ምርጫ እና የቅናሽ ተመኖች
በንድፈ ሀሳብ፣ የአንድ አመት የNOI ካፒታላይዜሽን ስጋቶች አይካተቱም። የገበያውን ካፒታላይዜሽን ለመወሰን የግምገማው ችሎታ, ተመጣጣኝ የሽያጭ መጠን - ይህ ትልቅ ሚና ይጫወታል. የገቢያ ዋጋ ከንብረት ሽያጭ የተገኘ ክፍት የስራ ቦታ ዋጋ ካለው የገዥ ግምት ጋር ሙሉ በሙሉ የተከራየ ንብረት እጣ ፈንታ ካላቸው እቃዎች ጋር ሲወዳደር እሴቱ ካልተስተካከለው NOI እና ከገበያ ዋጋ ዋጋ ሊገመት ይችላል።
እንዲሁም ወደፊት NOI በደመወዝ ዋጋ ባህሪው ላይ ጭማሪ የሚጠብቁ ገዢዎች እነዚህን ተስፋዎች ያንፀባርቃሉ። በሁለቱም ሁኔታዎች, የሚጠበቁት በሚታየው የዋጋ ካፒታላይዜሽን ውስጥ ይንጸባረቃሉ. ሊገኙ የማይችሉ ነገሮችን ማዛመድ ሲያስፈልግ የግምገማ ችግር ይፈጠራል። በዚህ አጋጣሚ ገምጋሚው የካፒታላይዜሽን ተመን ማዳበር እና NOI ን ከተገኙ እኩዮች መገመት እና የሸማቾችን ግምት የሚያንፀባርቅ የገበያ ዋጋ ግምት ማዘጋጀት አለበት።
ትክክለኛው የቅናሽ ዋጋ DCFን ለመተንተን፣ የNOI ግምቶችን ወደ መለወጥ ጥቅም ላይ ይውላልእሴቶች. የዲሲኤፍ ትንተና የሪል እስቴት ገበያን ዋጋ ለመስጠት ጥቅም ላይ ሲውል፣ የቅናሽ ዋጋው ተመጣጣኝ የንብረት መረጃን በመጠቀም ከገበያ መውጣት አለበት። ስለዚህ, ተዛማጅነት ያለው ተመጣጣኝ መረጃ አስፈላጊነት ለዲሲኤፍ ትንተና እና ለቀጥታ ካፒታላይዜሽን ተመሳሳይ ነው. የDCF ትንታኔ ለኢንቨስትመንት ትንተና ጥቅም ላይ ሲውል የሚፈለገውን የመመለሻ መጠን የሚጠበቀውን የገንዘብ ፍሰት ለመቀነስ ጥቅም ላይ መዋል አለበት።
አንድ አስፈላጊ ከባድ ምርጫ
የቀጥታ ካፒታላይዜሽን እና የዲኤፍኤፍ ትንተና - እያንዳንዳቸው በተወሰኑ ሁኔታዎች ተስማሚ ናቸው። በተለይም ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን የተረጋጋ የ NOI ትንተና ባህሪያትን ለመጠበቅ ተስማሚ ነው; DCF ለውጡ NOI ከሚጠበቁ ንብረቶች ጋር በጣም ተስማሚ ነው። ተገቢውን የካፒታላይዜሽን መጠን እና የቅናሽ ዋጋ መምረጥ አንዳንድ ጊዜ ለሁለቱም ዘዴዎች አስቸጋሪ ሊሆን ይችላል። የዲሲኤፍ ትንተና ዋነኛው ጥቅም NOI ን ለመገመት የሚያስፈልገውን መረጃ በሚሰበስብበት ጊዜ ስለ ንብረቱ አመለካከት መማር አለበት.
DCF ትንተና ጥንቃቄ የተሞላበት ጥንቃቄ ይጠይቃል። ለአንድ የተወሰነ ቦታ እና የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች የሚጠበቀው አቅርቦት እና ፍላጎት ካፒታላይዜሽን መጠን። በትክክል ከተሰራ, እንዲህ ዓይነቱ ትንታኔ በቀጥታ ካፒታላይዜሽን የማይገለጽ መረጃን ሊሰጥ ይችላል. ብዙውን ጊዜ ግን የዲሲኤፍ ትንተና ቀዳሚ አጠቃቀም ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን ዋጋ ያለውን የገበያ ዋጋ ያረጋግጣል። ምንም እንኳን በዲሲኤፍ ትንተና ውስጥ ጥቅም ላይ የሚውሉት ግምቶች ለአንዳንድ NOI ንብረቶች የበለጠ ትክክለኛ ሊሆኑ ቢችሉም, የገበያ ዋጋ ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን ግምት ገለልተኛ ማረጋገጫ ተገቢውን ቅናሽ ያስፈልገዋል.ተመኖች።
ማጠቃለያ
በዘመናዊው አለም ብዛት ያላቸው ኢኮኖሚያዊ መሳሪያዎች አሉ እና እነሱን ለመረዳት በጣም ከባድ ነው። በዚህ ጽሑፍ ውስጥ, ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን ዘዴው በዝርዝር ተንትኗል. ይህ በኢኮኖሚክስ ውስጥ ብዙ ጊዜ ጥቅም ላይ የሚውል በጣም ጠቃሚ ዘዴ ነው. አሁን አንባቢው ያውቀዋል እና ሊጠቀምበት ይችላል። የገቢን ቀጥተኛ ካፒታላይዜሽን ዘዴ በማንኛውም የንግድ ዓይነት ወይም የገቢ ነገር ግምገማ ውስጥ በትንሹ አደጋዎች የተሳካ ንግድ ለመገንባት ይረዳል።
